Erfpacht is een rechtssysteem waarbij u wel de eigenaar bent van het huis, maar niet van de grond waar het huis op staat. Deze grond huurt u van de grondeigenaar (vaak de gemeente). De vergoeding die u hiervoor periodiek betaalt, heet de 'canon'. Dit kan forse invloed hebben op uw maandlasten en de verkoopbaarheid van de woning.
Bij de zoektocht naar een woning in steden als Amsterdam, Rotterdam of Utrecht, valt u in de Wonen Gids direct iets op: sommige huizen lijken verdacht goedkoop.
Kijkt u echter goed naar de specificaties op Funda, dan ziet u de term erfpacht staan. Dit juridische stelsel heeft grote invloed op de maandelijkse lasten en de definitieve waarde van uw woning.
1. Wat is Erfpacht en de Canon?
Als u een woning koopt met erfpacht, koopt u feitelijk alleen het recht om het gebouw te gebruiken. De grond daaronder blijft eigendom van de grondeigenaar (de erfverpachter). In Nederland is dit in de meeste gevallen de gemeente, wat relatief veilig is.
Voor het gebruik van deze grond betaalt u een vergoeding: de erfpachtcanon.
- Periodieke canon: U betaalt maandelijks of jaarlijks een bedrag. Dit bedrag stijgt vaak mee met de inflatie (indexatie).
- Afgekochte erfpacht: De canon is voor een vaste periode (bijvoorbeeld 50 jaar) vooruitbetaald. U heeft dan gedurende die periode geen maandelijkse kosten voor de grond.
2. De Fiscale Aftrekbaarheid van de Canon
Net als bij de Hypotheek en de Hypotheekrenteaftrek, helpt de Belastingdienst erfpachters een handje.
De periodieke betalingen van de erfpachtcanon mag u aftrekken bij uw belastingaangifte in Box 1. Hierdoor zijn uw netto lasten een stuk lager dan het bruto bedrag dat u overmaakt aan de gemeente.
Let op: Kiest u ervoor om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen via een eenmalige betaling? Dan is dit afkoopbedrag niet fiscaal aftrekbaar. Sluit u echter een extra hypotheek af om deze afkoop te financieren? Dan is de rente over die extra lening wél aftrekbaar. Dit wordt definitief verrekend bij uw Definitieve Aanslag.
3. De Risico's: Particuliere Erfpacht
Erfpacht van de gemeente kent duidelijke regels en is betrouwbaar. Dat geldt niet voor particuliere erfpacht.
Bij particuliere erfpacht is de grond in handen van een private partij (bijvoorbeeld een kerk, een spoorwegmaatschappij of een projectontwikkelaar).
- Deze partijen zijn niet gebonden aan democratische regels.
- Zij kunnen de canon bij het aflopen van een tijdvak extreem verhogen.
- Hypotheekprobleem: Omdat de risico's zo groot zijn, hanteren banken in Nederland zeer strenge regels. Vrijwel geen enkele geldverstrekker geeft nog een hypotheek op een huis met particuliere erfpacht, tenzij de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de strenge criteria van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).
Wees dus uiterst waakzaam en schakel altijd een aankoopmakelaar of jurist in wanneer u een woning op het oog heeft die niet op gemeentegrond staat.
Rekenvoorbeeld: De Fiscale Netto-erfpachtcanon
Stel dat Eva een appartement koopt in Amsterdam. De grond is niet afgekocht en zij moet een periodieke erfpachtcanon van € 2.400,- bruto per jaar aan de gemeente betalen. Haar belastbare inkomen valt in Box 1 onder het tarief van 37%:
- De bruto erfpachtlast: € 2.400,- per jaar (dat is € 200,- per maand).
- Het belastingvoordeel: Omdat de periodieke erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar is in Box 1, mag Eva dit bedrag aftrekken bij haar belastingaangifte.
- Berekening belastingvoordeel: 37% van € 2.400,- = € 888,- per jaar teruggave.
- De netto erfpachtlast:
- Netto jaarkosten: € 2.400,- - € 888,- = € 1.512,- per jaar.
- Netto maandkosten: € 1.512,- / 12 = € 126,- per maand.
- De uitkomst: Dankzij de aftrekpost in Box 1 dalen de werkelijke woonlasten voor de erfpacht van Eva van € 200,- naar netto € 126,- per maand.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?
Ja. De periodieke betaling voor de erfpacht (de canon) is fiscaal aftrekbaar in Box 1, net als de reguliere hypotheekrente. Let op: als u ervoor kiest om de erfpacht in één keer af te kopen, is dat afkoopbedrag zélf NIET aftrekbaar (de lening die u eventueel afsluit om dit te financieren wél).
Waarom doen banken moeilijk over particuliere erfpacht?
Bij particuliere erfpacht is de grond eigendom van een bedrijf of particulier in plaats van de gemeente. Omdat particuliere eigenaren de canon soms onverwacht fors kunnen verhogen en de voorwaarden ongunstig kunnen zijn, weigeren veel banken een hypotheek te verstrekken op woningen met particuliere erfpacht.
Wat is het verschil tussen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht?
Bij tijdelijke erfpacht loopt het contract na een aantal jaar (bijvoorbeeld 50 of 75 jaar) af, waarna de gemeente de canon opnieuw berekent op basis van de actuele grondprijzen (wat kan leiden tot een explosie van uw maandlasten). Bij eeuwigdurende erfpacht staat de canon of de afkoopwaarde voor altijd vast.
Kan de erfpachtcanon tussentijds worden verhoogd?
Ja, de meeste canons worden jaarlijks geïndexeerd voor inflatie. Daarnaast vindt er aan het einde van een tijdvak (vaak na 50 of 75 jaar) een herberekening plaats op basis van de dan geldende grondwaarde.
Kan ik de erfpachtgrond ook kopen van de gemeente?
In sommige gemeenten (zoals Amsterdam) is het mogelijk om de grond volledig te kopen, waardoor het erfpachtrecht wordt omgezet in volle eigendom ('eigen grond'). Dit is afhankelijk van het beleid van de betreffende gemeente.
Is de rente op de lening voor de afkoop van erfpacht aftrekbaar?
Ja. Hoewel het afkoopbedrag zelf niet aftrekbaar is, is de rente over de lening of hypotheek die u afsluit om de erfpacht af te kopen wel aftrekbaar in Box 1, mits het uw hoofdverblijf betreft.
Heeft erfpacht invloed op mijn kansen op een hypotheek?
Ja. Banken hanteren strenge regels voor erfpacht, vooral bij particuliere erfpacht. Bij gemeentelijke erfpacht met gunstige voorwaarden is het meestal geen probleem, maar de canon verlaagt wel uw maximale leenbedrag.