Hypotheekrenteaftrek is de mogelijkheid om uw betaalde hypotheekrente voor de eigen woning af te trekken van uw Box 1 inkomen. Maximale aftrekperiode: 30 jaar. Voor hypotheken na 2013 is annuitaire of lineaire aflossing verplicht. Vraag de aftrek aan via uw jaarlijkse aangifte of vraag een voorlopige teruggave aan.
De hypotheekrenteaftrek is voor veel eigenwoningbezitters een van de meest waardevolle belastingvoordelen. Maar de regels zijn de afgelopen jaren op belangrijke punten gewijzigd: de aflossingsplicht, de afbouw voor hogere inkomens en de bijleenregeling bij verhuizing maken het noodzakelijk om goed te begrijpen hoe de aftrek precies werkt.
Hoe Werkt Hypotheekrenteaftrek?
Wanneer u een hypotheek heeft voor uw eigen woning en rente betaalt, mag u die rente opgeven als aftrekpost bij uw belastingaangifte. De rente verlaagt uw belastbaar inkomen in Box 1. Over een lager belastbaar inkomen betaalt u minder belasting.
De eigenwoningrente staat nooit op zichzelf: er staat altijd een tegenhanger tegenover, het eigenwoningforfait. Dit is een fictief inkomen op basis van de WOZ-waarde van uw woning dat als bijtelling in Box 1 wordt opgenomen.
| Post | Effect op Box 1 |
|---|---|
| Hypotheekrenteaftrek | Verlaagt uw belastbaar inkomen |
| Eigenwoningforfait | Verhoogt uw belastbaar inkomen (fictief inkomen) |
Het saldo van deze twee posten bepaalt het netto-effect van uw woning op uw belastingaanslag.
Voorwaarden voor Hypotheekrenteaftrek
1. De woning is uw hoofdverblijf De woning moet uw eigen woning zijn: u woont er zelf en staat er ingeschreven. Een tweede woning, vakantiewoning of verhuurde woning kwalificeert niet.
2. De schuld is een eigenwoningschuld De hypotheek moet zijn aangegaan voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning.
3. Verplichte aflossing (voor hypotheken vanaf 1 januari 2013) Voor hypotheken afgesloten vanaf 1 januari 2013 geldt de aflossingsplicht: de hypotheek moet annuitair of lineair worden afgelost gedurende de looptijd. Doet u dit niet, dan vervalt het recht op aftrek voor het niet-afgeloste deel.
De Maximale Aftrekperiode: 30 Jaar
De hypotheekrenteaftrek geldt gedurende maximaal 30 jaar per eigenwoningschuld. Na 30 jaar vervalt het recht op renteaftrek voor die specifieke schuld, ook als u de hypotheek nog niet volledig heeft afgelost.
Praktisch gevolg: Bij een hypotheek afgesloten in 2010 eindigt de aftrekperiode in 2040. Koopt u daarna een nieuwe woning met een nieuwe hypotheek, dan start de 30-jaar teller opnieuw voor het nieuwe leendeel.
Overgangsrecht voor Hypotheken van Voor 2013
Hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013 vallen onder overgangsrecht. Voor deze hypotheken geldt de verplichte annuitaire of lineaire aflossing niet. U mag deze hypotheek op de bestaande wijze (bijv. aflossingsvrij of spaarhypotheek) voortzetten en blijft recht houden op renteaftrek, mits de overige voorwaarden worden nageleefd.
De Bijleenregeling bij Verhuizing
Als u uw woning verkoopt met overwaarde en een nieuwe woning koopt, geldt de bijleenregeling.
Hoe het werkt:
- De overwaarde bij verkoop vormt de eigenwoningreserve.
- De eigenwoningreserve wordt in mindering gebracht op de nieuwe eigenwoningschuld.
- Alleen over het resterende leendeel heeft u recht op hypotheekrenteaftrek.
Schematisch voorbeeld: U verkoopt uw woning en behaalt overwaarde. U koopt een duurdere woning en sluit een grotere hypotheek af. De eigenwoningreserve (de overwaarde) vermindert het deel van de nieuwe hypotheek waarover u rente kunt aftrekken. Het deel gelijk aan de eigenwoningreserve is niet aftrekbaar, omdat u dat geld had kunnen gebruiken voor de eigenfinanciering van de nieuwe woning.
[!IMPORTANT] De bijleenregeling geldt ook als u tijdelijk geen eigen woning heeft tussen twee koopwoningen in. De eigenwoningreserve telt door, ook als u een periode huurt. Raadpleeg belastingdienst.nl voor de exacte berekeningsregels.
Afbouw voor Hogere Inkomens
Voor belastingplichtigen in de hoogste belastingschijf is het tarief waartegen u de hypotheekrente mag aftrekken de afgelopen jaren stapsgewijs geplafonneerd. Dit betekent dat hogere inkomens de rente niet meer volledig kunnen aftrekken tegen het toptarief.
Raadpleeg belastingdienst.nl voor het actuele maximale aftrekpercentage dat in uw situatie van toepassing is.
Hoe Vraagt u de Aftrek aan?
Via de jaarlijkse aangifte U geeft de betaalde hypotheekrente op bij uw aangifte inkomstenbelasting via MijnBelastingdienst. U heeft hiervoor de jaaropgaaf hypotheek nodig van uw bank of hypotheekverstrekker. Daarin staat het totale rentebedrag dat u in het afgelopen jaar heeft betaald.
Via een voorlopige teruggave Als u elk jaar een aanzienlijke teruggave verwacht door de hypotheekrenteaftrek, kunt u een voorlopige teruggave aanvragen via MijnBelastingdienst. De Belastingdienst betaalt dit bedrag dan maandelijks uit gedurende het lopende belastingjaar, zodat u niet een jaar hoeft te wachten.
Benodigde documenten:
- Jaaropgaaf hypotheek van uw bank
- WOZ-beschikking van uw gemeente (voor het eigenwoningforfait)