De startersvrijstelling is een fiscale regeling waarmee huizenkopers tussen de 18 en 35 jaar eenmalig zijn vrijgesteld van het betalen van de overdrachtsbelasting (0% tarief in plaats van 2%). Om hiervoor in aanmerking te komen, mag de waarde van de woning een bepaalde wettelijke grens niet overschrijden en moet de koper de woning zelf gaan bewonen.
In de gids over de Overdrachtsbelasting zag u dat de Kosten Koper een flinke hap uit uw spaargeld nemen. Voor jonge kopers is dit een enorme drempel.
Om starters op de woningmarkt te helpen ten opzichte van beleggers, heeft de overheid de startersvrijstelling geïntroduceerd. Dit kan u direct duizenden euro's aan bijkomende aankoopkosten schelen bij het Huis Kopen.
1. De Strenge Voorwaarden
U krijgt de vrijstelling niet automatisch. De Belastingdienst controleert via de notaris streng op drie cumulatieve eisen:
- De Leeftijd: U moet op de exacte dag van de sleuteloverdracht (het passeren van de leveringsakte bij de notaris) minimaal 18 jaar en nog geen 35 jaar oud zijn. Wordt u op 15 november 35 jaar en vindt de overdracht op 16 november plaats? Dan bent u te laat en betaalt u de volle 2%.
- De Woningwaardegrens: De totale waarde van de woning (inclusief eventuele erfpachtcanon of bijgebouwen) mag niet hoger zijn dan de wettelijk vastgestelde grens (jaarlijks geïndexeerd rond de € 510.000,-). Ligt de aankoopsom hier ook maar één euro boven? Dan vervalt de vrijstelling voor het gehele bedrag en betaalt u 2% over de volledige koopsom.
- Hoofdverblijf: U moet de woning zelf gaan bewonen. U mag het huis dus niet kopen om te verhuren of als vakantiewoning te gebruiken.
2. Hoe werkt het bij stellen?
Veel woningen worden gekocht door partners. In dat geval splitst de notaris de aankoop op basis van het eigendomsdeel (meestal 50/50).
De startersvrijstelling wordt voor iedere koper afzonderlijk beoordeeld:
- Partner A (30 jaar, starter): Voldoet aan alle eisen en betaalt over zijn of haar eigendomsdeel (50%) 0% overdrachtsbelasting.
- Partner B (36 jaar): Voldoet vanwege de leeftijd niet aan de eisen en betaalt over zijn of haar eigendomsdeel (50%) het reguliere tarief van 2%.
- Resultaat: Samen betalen zij effectief 1% overdrachtsbelasting over de totale koopsom van de woning.
Dit is ook van toepassing als u fiscale partners bent voor de inkomstenbelasting (zie Fiscaal Partnerschap). De overdrachtsbelasting kijkt puur naar de namen op de leveringsakte.
3. Hoe vraagt u de vrijstelling aan?
De aanvraag verloopt volledig via de notaris die uw overdracht regelt.
- Voorafgaand aan de afspraak stuurt de notaris u het formulier 'Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling' van de Belastingdienst.
- U vult dit formulier naar waarheid in en ondertekent het.
- De notaris voegt dit formulier toe aan de leveringsakte en dient dit in bij de Belastingdienst. U hoeft het bedrag voor de overdrachtsbelasting dan simpelweg niet over te maken naar de derdengeldenrekening van de notaris.
Rekenvoorbeeld: De Startersvrijstelling voor Partners
Stel dat een stel samen een appartement koopt met een totale koopsom van € 480.000,-. Beiden zijn voor exact 50% eigenaar van de woning:
- Situatie 1 (Beiden onder de 35 jaar): Beiden zijn starter. De totale waarde van € 480.000,- ligt onder de woningwaardegrens van € 510.000,-. Beiden betalen 0% overdrachtsbelasting over hun deel. Zij besparen hiermee samen 2% over € 480.000,- = € 9.600,- aan Kosten Koper.
- Situatie 2 (Partner A is 30 jaar, Partner B is 36 jaar): Partner A krijgt 0% belasting over zijn deel (€ 240.000,-). Partner B voldoet wegens de leeftijd niet en betaalt 2% over haar deel van € 240.000,- = € 4.800,-. Samen betaalt het stel dus € 4.800,- aan overdrachtsbelasting.
- Situatie 3 (De koopsom is € 520.000,-): Omdat de totale waarde van het appartement boven de woningwaardegrens van € 510.000,- ligt, vervalt de startersvrijstelling per direct voor beide partners, ongeacht hun leeftijden. Beiden betalen 2% over hun eigen deel, wat resulteert in een totale overdrachtsbelasting van 2% over € 520.000,- = € 10.400,-.