De overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt aan de Belastingdienst bij de aankoop van een onroerende zaak (zoals een woning, garagebox of bouwgrond). Het standaardtarief voor kopers die de woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken is 2% van de aankoopsom. Beleggers en kopers van tweede huizen betalen het hoge tarief van 10,4%.
In de gids over het kopen van een huis (Huis Kopen) zag u dat de Kosten Koper (k.k.) een forse spaarpot vereisen. De grootste hap uit deze bijkomende kosten is de overdrachtsbelasting.
Deze belasting is door de overheid ingesteld om inkomsten te genereren uit vastgoedtransacties en om de markt te sturen. Sinds een aantal jaar hanteert de fiscus twee sterk uiteenlopende tarieven om starters meer kansen te geven ten opzichte van beleggers.
1. De Tarieven in Nederland
De Belastingdienst maakt bij de overdrachtsbelasting een helder onderscheid op basis van de bestemming van het pand:
Het Tarief van 2% (Eigen Bewoning)
U heeft recht op dit lage tarief als u de woning koopt om er daadwerkelijk zelf hoofdverblijf te hebben. U moet hiervoor bij de notaris een schriftelijke verklaring ondertekenen waarin u verklaart dat u zich direct op dit adres gaat inschrijven bij de gemeente.
Het Tarief van 10,4% (Beleggers en Overig)
Dit hoge tarief is van toepassing in alle andere gevallen. Het is destijds fors verhoogd om speculanten en investeerders die huizen opkopen voor de verhuur te ontmoedigen. Dit tarief geldt voor:
- Woningcorporaties of beleggers die huizen kopen voor Huis Huren.
- De aankoop van een vakantiewoning of tweede huis.
- De aankoop van losse garageboxen of commerciële panden (winkels/kantoren) in Box 3 (zie Box 3 Vermogen).
- Ouders die een woning kopen voor hun studerende kind (als het kind niet mede-eigenaar wordt op papier).
2. Hoe verloopt de betaling?
U hoeft na de aankoop van uw woning geen ingewikkelde belastingaangifte in te vullen op de website van de Belastingdienst.
De wet schrijft voor dat de notaris de overdrachtsbelasting moet inhouden.
- De notaris stelt de 'nota van afrekening' op. Hierin staat de koopsom van de woning, plus de verschuldigde 2% of 10,4% overdrachtsbelasting.
- U stort dit totale bedrag vóór de overdracht op de derdengeldenrekening van de notaris.
- Tijdens het passeren van de leveringsakte houdt de notaris de belasting in, doet digitaal de aangifte namens u en stort het geld rechtstreeks door naar de Belastingdienst.
3. Fiscale Aftrekbaarheid
In tegenstelling tot de taxatiekosten, de bemiddelingskosten van uw hypotheekadviseur of de notariskosten voor de hypotheekakte, is de overdrachtsbelasting niet fiscaal aftrekbaar.
Het is een harde bijkomende kostenpost die u direct moet betalen en die u niet kunt aftrekken bij uw inkomstenbelastingaangifte. U krijgt hier dus achteraf geen belastingvoordeel over terug.
Rekenvoorbeeld: Eigendomsdoel en de Overdrachtsbelasting
Stel dat een appartement wordt verkocht voor een koopsom van € 300.000,-. We bekijken de berekening van de overdrachtsbelasting voor drie verschillende kopers:
- Koper A (Thomas, 28 jaar - Starter): Thomas koopt de woning om er zelf permanent te gaan wonen. Omdat hij jonger is dan 35 jaar en de prijs onder de grens van de startersvrijstelling ligt, heeft hij recht op de vrijstelling.
- Tarief: 0%.
- Te betalen belasting: € 0,-.
- Koper B (Eva, 38 jaar - Doorstromer): Eva koopt het appartement om er zelf te gaan wonen. Omdat zij ouder is dan 35 jaar, heeft zij geen recht op de startersvrijstelling, maar wel op het verlaagde tarief voor eigen bewoning.
- Tarief: 2%.
- Te betalen belasting: 2% van € 300.000,- = € 6.000,-.
- Koper C (Lucas, 45 jaar - Belegger): Lucas koopt het appartement als beleggingsobject om het te verhuren.
- Tarief: 10,4%.
- Te betalen belasting: 10,4% van € 300.000,- = € 31.200,-.
- De uitkomst: Voor exact hetzelfde appartement varieert de belastingheffing van € 0,- tot € 31.200,-, afhankelijk van wie de koper is en wat het gebruiksdoel van de woning is.